火災保険の保険金額の決め方｜建物の評価額・新価と時価をやさしく解説

火災保険の保険金額の決め方は「建て直す費用」が基準

火災保険の「保険金額」とは、事故のときに支払われる上限額のことです。
建物の保険金額は、家の「評価額」をもとに決めます。

評価額とは、保険会社が算出する「その家の値打ち」です。
ここで大事なのが、どの考え方で値打ちを測るかです。
考え方は「新価」と「時価」の2つあります。

考え方	意味	受け取れる保険金
新価（再調達価額）	同じ家を新しく建て直す費用	建て直しに足りる額
時価	新価から古くなった分を引いた額	建て直すには不足しやすい

いま販売されている住宅向けの火災保険は、新価を基準にするのが一般的です。
時価で契約すると、築年数が経つほど受け取れる額が減ります。
全焼しても建て直しの費用が足りない、ということが起こりえます。
古い契約や共済の一部には時価のものがあるため、満期時に確認しましょう。火災保険の満期で値上がり？更新前に確認する5つのこと

保険会社は評価額をどう出す？2つの計算方法

評価額の出し方は、手元にある情報によって変わります。
代表的なのが次の2つです（各社で細かな違いがあります）。

新築費単価法（建てた費用が分からないとき）

構造ごと・都道府県ごとに決まった「1㎡あたりの建築単価」に、床面積を掛けて求めます。
戸建ては延床面積、マンションは専有面積を使います。
中古住宅で建築費が分からないときによく使われます。

年次別指数法（建てた費用が分かるとき）

新築時の建築費（土地代を除く）に、建てた年に応じた指数を掛けて求めます。
指数は、その後の建築費の値動きを反映した数字です。
建築費が上がっていれば、評価額も新築時より高くなります。

新築で土地と建物をまとめて買った場合は、建物部分の金額を消費税額から逆算する方法もあります。
土地には消費税がかからないためです。

評価額には「幅」がある

算出した評価額は、建物の仕様に合わせて一定の幅で上げ下げできる商品が多くあります。
上げ下げできる範囲は、保険会社や商品によって異なります。
ハウスメーカーの高仕様の家なら上側、簡素な仕様なら下側、というイメージです。

購入価格＝保険金額ではない理由

「4,000万円で買ったから保険金額も4,000万円」とはなりません。理由は3つです。

1. 土地は補償の対象外：火事で土地はなくなりません。購入価格の土地分は外します。
2. マンションは専有部分だけ：廊下や外壁などの共用部分は、管理組合がまとめて保険に入っています。個人で入るのは自分の部屋（専有部分）です。
3. 販売価格には利益や諸経費が含まれる：広告費や販売会社の利益は、建て直しの費用とは別です。

マンションの場合、専有部分の範囲は管理規約で決まります。
床・壁の内側の仕上げ部分から内側を専有部分とする「上塗基準」が多く使われます。
広告の専有面積は「壁芯基準」（壁の中心線で測る）のことがあり、少し広めです。
どちらで計算するかで評価額が変わるため、規約を確認しておくと安心です。

保険金額は低すぎても高すぎてもいけない

評価額より低く設定すると、保険料は安くなります。
しかし契約の方式によっては、損害額の一部しか支払われない場合があります（一部保険）。
反対に、評価額より高く設定しても、上回る分は支払われません（超過保険）。
保険料だけ余計に払うことになります。

迷ったら、保険会社が出す評価額の「真ん中あたり」を基準に考えるのが無難です。
そのうえで、建物の仕様に合わせて調整します。

建築費の上昇で「保険金額の見直し」が必要なことも

ここ数年、建築資材や人件費の上昇で、建て直しの費用が上がっています。
2026年10月の改定では、建築費や物価の上昇に合わせて建物評価の基準を見直し、更新時に保険金額が変わる場合があると公式に案内した保険会社もあります。

10年前に契約した保険金額のままだと、いま建て直すには足りない可能性があります。
満期・更新のときは、保険料だけでなく保険金額も見直しましょう。
長期契約でも、途中で保険金額を見直せる商品があります。

例で考える：新築戸建てと中古マンション

新築の戸建て（土地と建物をまとめて購入）の場合
売買契約書に建物の消費税額が書かれていれば、そこから建物の価格を逆算できます。
たとえば消費税が200万円（税率10％）なら、建物の本体価格は約2,000万円です。
これを目安に、保険会社が出す評価額と照らし合わせます。
外構（門や塀）や付帯設備をどう扱うかは、保険会社ごとに確認しましょう。

中古マンションの場合
建てたときの費用はふつう分かりません。
そこで新築費単価法を使い、専有面積と構造、所在地から評価額を出します。
購入価格が3,000万円でも、建物の評価額は1,000万円台になることも珍しくありません。
購入価格には土地の持ち分や共用部分の値段が含まれているためです。

どちらの場合も、金額はあくまで目安です。
実際の評価額は保険会社の見積もりで確認してください。

建物の保険金額を決める手順（チェックリスト）

1. 構造（M・T・H構造）と、延床面積・専有面積を確認する
2. 新築時の建築費（土地代を除く）が分かるか確認する
3. 保険会社に評価額を出してもらう（幅がある場合は上限・下限も）
4. 建物の仕様に合わせて、幅の中で金額を選ぶ
5. 家財の保険金額は建物とは別に決める火災保険の家財はいくらにする？家族構成別の目安と決め方
6. 住宅ローンの借入額や購入価格に引っぱられていないか確認する

住宅ローンを組むとき、銀行で勧められた保険の保険金額が「借入額」に合わせてある例もあります。
保険は自分で選べますので、金額の根拠を聞いてみましょう。住宅ローンの火災保険は自分で選べる｜必須条件・金額の目安・選び方

よくある質問

Q. 火災保険の保険金額は購入価格で決めるのですか？
A. いいえ。建物を建て直す費用（新価）で決めます。購入価格には土地代や販売経費が含まれるため、そのまま使うと高すぎることが多いです。

Q. 新価と時価、どちらで契約すべきですか？
A. 新価が基本です。時価は古くなった分が差し引かれるため、全焼しても建て直しの費用が不足しやすくなります。

Q. マンションの保険金額に共用部分は含めますか？
A. 通常は含めません。共用部分は管理組合が加入しています。個人では専有部分と家財に入ります。

Q. 保険金額を評価額より低くすると、どうなりますか？
A. 保険料は下がりますが、契約の方式によっては損害額の一部しか支払われない場合があります。契約前に支払い方式を確認してください。

Q. 建築費が上がっていると聞きました。保険金額は変えるべきですか？
A. 満期・更新のときに、現在の評価額で計算し直すのがおすすめです。古い金額のままだと不足するおそれがあります。

参考資料

• 火災保険の建物の評価額（価格.com保険、2026年11月閲覧）https://hoken.kakaku.com/kasai/select/hyoukagaku/
• マンションの火災保険の選び方（価格.com保険、2026年11月閲覧）https://hoken.kakaku.com/kasai/select/mansion/
• 火災保険参考純率 改定のご案内（損害保険料率算出機構、2023年6月28日）https://www.giroj.or.jp/ratemaking/fire/pdf/202306_announcement.pdf
• 2025年度 火災保険・地震保険の概況（損害保険料率算出機構）https://www.giroj.or.jp/publication/outline_k/k_2025.pdf
• 【火災保険】商品改定について（2026年10月1日以降を保険始期日とする契約）（ソニー損保、2026年5月25日）https://from.sonysonpo.co.jp/topics/information/25052026_288367.html
• 火災保険2026年10月の改定状況まとめ（vegcale、2026年8月9日）https://vegcale.com/2026/08/09/fire-insurance-october-2026-rate-hike/
• マンションの保険（横浜市 マンション管理組合サポートポータル、2026年7月）https://www.city.yokohama.lg.jp/kurashi/sumai-kurashi/jutaku/manportal/info/column20260706.html