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住宅ローンの火災保険は自分で選べる｜必須条件・金額の目安・選び方

解説記事

結論
住宅ローンの火災保険は、銀行の条件を満たせば、多くの場合は自分で保険会社を選べます。
銀行が決めるのは「建物に入ること」「保険金額」「期間」などの条件で、保険会社までは指定しないのが一般的です。
契約できる期間は最長5年なので、満期ごとの見直しも前提に、比べてから決めましょう。

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目次

住宅ローンの火災保険は必須？法律ではなく「融資の条件」

火災保険は、法律で入ることが決まっている保険ではありません。
ただし、多くの金融機関は住宅ローンを貸す条件として、火災保険への加入を求めています。

理由はシンプルです。住宅ローンでは、買った家が借金の担保（返せないときの代わり）になります。
火事で家がなくなると、担保の価値が消えてしまいます。
一方で、家を失ってもローンの返済は続きます。借りる人にとっても、建物の補償は欠かせません。

ですから「住宅ローン 火災保険 必須」と調べた方への答えは、次のとおりです。

  • 法律上の義務ではない
  • しかし、ほとんどの住宅ローンで実質的に必須
  • 必須なのは「建物」の補償。家財（家具・家電）や地震保険は原則として任意

フラット35の場合も、機構の条件（返済が終わるまで加入、保険金額は借入額以上など）を満たせばよく、保険会社を限定する条件は示されていません。

火災保険は自分で選ぶことができる

銀行や不動産会社から、火災保険の見積書を渡されることがよくあります。
「これに入らないとローンが通らないのでは」と心配になる方もいます。

実際には、銀行の条件を満たしていれば、自分で選んだ保険会社で問題ないのが一般的です。
銀行のホームページにも「契約者が選べる」と明記している例があります。
提携の保険会社を紹介してもらうこともでき、その場合は紹介についての同意手続きがあることもあります。

銀行・不動産会社の提案と、自分で選ぶ場合の違い

スクロールできます
比べる点銀行・不動産会社の提案自分で選ぶ・比較する
手間少ない。書類がそろって来る見積もりを集める手間がある
補償内容手厚めの「おまかせ」型が多い必要な補償だけに絞りやすい
保険料比較しないと高いか分からない同じ条件で並べて判断できる

どちらが良い・悪いではありません。
大切なのは、提案された見積書を「ほかと比べたかどうか」です。
同じ建物でも、水災（洪水などの被害）を付けるか、自己負担額をいくらにするかで保険料は変わります。

住宅ローンの火災保険の金額の目安

「住宅ローン 火災保険 金額 目安」で多い誤解が、ローンの借入額に合わせればよい、というものです。
火災保険の保険金額は、借入額ではなく「建物の評価額」で決めます。

評価額とは、同じ建物をもう一度建てる（買う）のに必要な金額のことです。
これを「新価（しんか）」といいます。
低すぎると、いざというとき建て直す費用が足りません。
高すぎても、支払われるのは実際の損害額までなので、保険料が無駄になります。

  • 新築戸建て：建物の本体価格（土地代は含めない）が目安
  • 新築マンション：専有部分（自分の部屋の内側）の価格が目安
  • 中古住宅：保険会社が築年数や構造から評価額を計算する

土地は燃えないので、火災保険の対象になりません。
物件価格に土地代が含まれている場合は、建物分だけを使います。
詳しくは火災保険の保険金額の決め方｜建物の評価額・新価と時価をやさしく解説で解説しています。

保険料の額は、構造・地域・補償の範囲で大きく変わります。具体的な金額は条件により異なります。

火災保険の質権設定は今も必要？

質権設定（しちけんせってい）とは、火事で保険金が出たときに、銀行が先に受け取れるようにする手続きです。
以前は住宅ローンでよく使われていました。

最近は、質権設定を求めない金融機関もあります。
たとえば、借入時の質権設定は不要と案内している銀行もあります。
ただし、今も求める金融機関や商品はあります。

質権設定があると、次の点に注意が必要です。

  • 保険会社を変える・更新するたびに、書類の出し直しを求められることがある
  • ローンを返し終えたら、質権を外す手続きが必要になることがある

自分のローンで必要かどうかは、金銭消費貸借契約（ローン契約）の書類か、銀行の担当者に確認しましょう。

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期間は最長5年｜「住宅ローン 火災保険 一括」の今

以前は、ローンの年数に合わせて30年以上を一括で払う契約もありました。
2015年10月に最長10年に短くなり、2022年10月以降は最長5年になりました。

今から住宅ローンを組む場合、ローンが35年でも、火災保険は最長5年ごとの更新です。
「一括」で払うとしても、5年分までの一括払いになります。

  • 5年一括：長期の割引で割安になることが多い（会社・時期により異なる）。ただし途中で見直しにくい
  • 1年契約：毎年見直せる。保険料の値上げも毎回反映される

更新の時期は、保険料や補償を見直す良い機会です。

見積書のチェックポイント（住宅ローン 火災保険 選び方）

銀行や不動産会社の見積書を受け取ったら、次の順番で確認してみてください。

  1. 保険の対象：建物だけか、家財も入っているか
  2. 保険金額：建物の評価額と合っているか（ローン額になっていないか）
  3. 補償の範囲：水災・盗難・破損（うっかり壊した損害）などが付いているか
  4. 自己負担額（免責金額）：損害のうち自分で払う額はいくらか
  5. 保険期間と払い方：何年契約か、一括か年払いか
  6. 地震保険：付いているか、保険金額はいくらか

特に水災は、保険料に大きく影響します。
高台やマンションの上の階では、外す選択肢もあります。
ハザードマップを見ながら判断しましょう。

銀行ごとに条件は違う

火災保険について銀行が求める条件は、金融機関ごとに少しずつ違います。

  • 保険金額は「評価額いっぱい」か「借入額以上」か
  • 保険期間の決まり（何年以上か、更新の証明が要るか）
  • 付保証明（保険に入った証拠）をいつまでに出すか
  • 質権設定の有無

借りる銀行が決まったら、条件の書かれた書類を手元に置いて見積もりを取ると安心です。
銀行別の注意点はでまとめていく予定です。
引き渡しまで時間がない方は火災保険が引き渡しに間に合わない時の対処｜いつまでに入る？もご覧ください。

よくある質問

Q. 住宅ローンの火災保険は、銀行で入らないといけませんか？
A. 多くの場合、銀行の条件を満たせば自分で選んだ保険会社で入れます。条件はローン契約の書類で確認しましょう。

Q. 火災保険の保険金額は、ローンの借入額と同じにすればいいですか？
A. いいえ。建物を建て直すのに必要な「評価額」で決めます。土地代は含めません。

Q. 質権設定は必ず必要ですか？
A. 求めない金融機関もありますが、今も必要な場合があります。扱いは金融機関により異なるため、借りる銀行に確認してください。

Q. 35年ローンなら、火災保険も35年で入れますか？
A. いいえ。現在の最長期間は5年です。満期ごとに更新や見直しをします。

Q. 地震保険も入らないとローンは通りませんか？
A. 地震保険は多くの場合任意です。必要かどうかは地震保険は必要か？いらない人・入るべき人の判断基準【戸建て・マンション】で解説しています。

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参考資料

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この記事を書いた人

櫻井 高貴のアバター 櫻井 高貴

行政書士・一級ファイナンシャル・プランニング技能士。保険募集人として、住宅ローンを組む方と満期を迎えた方の火災保険・地震保険の比較見積もりと面談をすべて担当しています。櫻井高貴行政書士事務所（横浜市青葉区）代表。

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